확정일자 받는법 (전입신고, 보증금 증액, 외국인 포함)

내 보증금을 지키는 확정일자

요즘 집값은 하루가 다르게 오르고 있습니다. 전월세를 탈출해서 내집마련을 하기가 점점더 어려워 지는 것만 같아 안타깝습니다. 전월세로 이사를 하고 새로 전입을 하게되면 보증금을 지키기(?) 위해서 확정일자를 받아야 합니다.

 

이번 포스트에서는 확정일자 받는법 부터 내 보증금을 지키기 위한 다양한 정보들을 작성해 보려고 합니다. 그리 길지 않은 내용이니 전월세 계약을 진행중인 분들은 아래내용이 도움이 되면 좋겠습니다.

 

확정일자?

확정일자는 임대차계약서에 날짜가 들어간 도장을 말합니다. 가장 중요한 이 날짜는 우리가 지불한 보증금에 대한 대항력을 갖고 우선순위를 알려주는 중요한 내용입니다.

 

확정일자를 받으면 집주인에게 압류등으로 인해 경매가 발생되는 경우 우선순위 배당이 가능해지고 내 보증금을 지킬 수 있는 법적인 근거를 하나 마련하게 되는 것 입니다. 만약 임대차계약전 등기부등본상에 과도한 융자나 다른 문제가 있다고 판단되면 신중하게 체크하는것이 우선이겠죠.

 

확정일자 받는법 (인터넷 / 주민센터)

확정일자를 가장 간단하게 받는 방법은 이사 당일 해당 주민센터에 전입신고를 하면서 동시에 확정일자까지 발급받는 것 입니다. 주민센터는 오전9시부터 저녁6시까지 운영을 하며, 이시간내에 회사등의 업무로 불가능할 경우 다른 가족이 대리인으로 확정일자를 받을 수 도 있습니다.

 

주민센터에 전입신고 하면서 동시에 받기

 

확정일자를 인터넷으로 받고자 할때는 대한민국 인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 임대차계약서 스캔본을 제출하여 발급받을 수 있습니다.

인터넷으로 확정일자 받는 (인터넷등기소)

 

확정일자 효력

확정일자 효력은 신고한 다음날 00시 부터 발생하게 됩니다. 예를들어 12월 1일에 확정일자를 받았다면 12월 2일 0시 부터 그 효력이 발생하게 됩니다. 

 

확정일자의 효력이라는 것은 법적으로 보증금을 우선 변제받을 권리를 갖도록 해주는 것인데 사실 이 도장 하나만으로는 성립이 되질 않습니다. 주택임대차보호법 우선변제권을 갖기 위해서는 주택에 실제로 거주하고 있어야 하고, 전입신고가 되어 있어야 하며, 확정일자가 존재해야 합니다.

 

확정일자 부여 과정

 

전월세 계약 연장시 확정일자는?

일반적인 2년 기간의 임대차계약 이후 전월세 계약이 연장되는 경우 확정일자를 새로 받아야 되는지 궁금하실텐데요, 임대인과 임차인이 별다른 이야기 없이 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 하지만 계약서를 새로 작성한 명시적 연장일 경우 새 계약서에 새로 확정일자를 받아야 합니다.

 

보증금을 올려주었다면?

살다보면 임대인 또는 임차인의 요청으로 보증금을 조정하는 경우가 있습니다. 임대인이 요청하는 경우 대부분 증액 일 것이고, 임차인이 요청하는 것은 증액 또는 감액일 수도 있습니다.

 

보증금이 감액된 경우(새로이 계약서를 작성하지 않았다면) 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다. 하지만 보증금이 증액 된 경우에는 임대차 계약서에 증액관련 내용을 추가하고 다시 확정일자를 받도록 합니다.

 

이미 확정일자가 찍힌 계약서는 법적으로 수정이 불가능하나, 추가 혹은 변동된 사항에 대해서 여백이나 별지로 첨부하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인한 경우에는 추가로 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

이때 알아두어야 할 것은 보증금이 증액된 경우에는 그 증액부분을 반영하여 확정일자를 다시 받으면 기존 보증금에 대한 우선변제권이 그대로 유지되면서, 증액된 금액에 대한 효력은 새로 받은 확정일자 날을 기준으로 발생하게 됩니다.

 

외국인도 확정일자를 받을 수 있나?

국내에서 90일 이상 체류하는 경우 외국인등록을 해야하며, 외국인등록이 된 경우 확정일자를 발급받을 수 있고 효력역시 동일하게 발생합니다. 국내 체류 중 거주하며 귀화하는 경우 새로 받을 필요 없이 효력이 계속 유지됩니다.

 

소액임차보증금 최우선변제권

소액임차보증금 최우선변제권은 소액임대차보호법을 적용받아 배당의 순위나 대항력과 상관없이 최우선변제권을 갖고 보증금을 회수할 수 있도록 하는 법입니다. 간혹 소액임차보증금 제도를 이야기하며 소액인 경우 꼭 확정일자를 받지 않아도 된다는 식으로 이야기 하는 경우도 있습니다. 반은 맞고 반은 틀렸다고 할 수 있습니다.

소액임차보증금 최우선변제권

거주지역에 따라 소액(보증금)의 기준이 다르고, 최우선 변제되는 금액의 한도도 다릅니다. 또한 담보물건의 설정시기에 따라서 소액보증금에 해당될수도 있고 아닐수도 있으며, 내가 지불한 보증금 전체를 보호해주지 못하고 일부에 해당 할 수도 있습니다. 따라서 확정일자는 반드시 받아 놓으시기를 바래요.

 

이사날 힘들어도~ 확정일자 받기

 

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